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Revisamos la documentación registral y de contratos
La mayor exposición para tu inmueble (portales y red)
Red de oficinas RE/MAX y RED de oficinas MLS
El mayor precio en un plazo razonable, damos resultado!
por motivos FAMILIARES
“Somos más de familia y se nos ha quedado pequeña la casa”
“Somos menos de familia y se nos ha quedado grande la casa”
“por reparto de Herencia, por Separación, ...”
por motivos de TRABAJO
“Queremos vivir más cerca de nuestros nuevos trabajos”
“Me promocionan en el trabajo y debo cambiar de ciudad”
por motivos ECONÓMICOS
“Nos va bien y queremos comprar una casa mejor”
“Los gastos para mantenerla son altos para nosotros”
“Ya no podemos pagarla”
1º ¿Conozco los precios de venta reales en mi zona?
2º ¿Conozco los inmuebles en venta que "compiten" con el mío?
3º ¿Tengo claro el valor real de venta de mi casa?
4º ¿Tengo tiempo para atender todas las posibles visitas?
5º ¿Tengo conocimientos de fotografía profesional, video, tour 360º, ...?
6º ¿Conozco las técnicas de "Home Staging" para presentar el inmueble?
7º ¿Domino la redacción publicitaria y puedo publicar en los distintos portales inmobiliarios?
8º ¿Tengo claro el "plan de marketing" a desarrollar?
9º ¿Podrá alguien más, negociar mejor que yo ante los posibles compradores?
10º ¿Puedo facilitar la financiación a compradores que necesiten Hipoteca?
Contratar un agente inmobiliario que rebaja sus honorarios es una buena manera de ahorrar dinero a la hora de vender mi casa.
No! Los agentes que cobran honorarios más bajos, generalmente hacen menos por tí; poco más que poner un cartel de SE VENDE. Por término medio, los agentes que cobran honorarios completos venden más rápido y mejor que los más baratos ya que invierten más en la comercialización de tu casa. Además, éstos incentivan más y mejor a sus colaboradores (con los que comparte el inmueble) por lo que agilizan la venta.
Todos los agentes son iguales.
No! El agente de REMAX Capital conoce bien el mercado, tiene experiencia y puede vender tu casa al mayor precio posible y en el menor plazo (tanto en tiempos buenos como en malos), coordinando y trabajando el inmueble dentro de la red REMAX y la red MLS.
Debes elegir el agente que te dice el precio más alto por tu casa.
No! Darte unas expectativas de precio poco realistas sólo te perjudicará, logrando tener la casa siempre "en venta". Decide en función del agente que te hable más claro y te ofrezca el mejor plan de comercialización, insiste en que te muestren un análisis de mercado riguroso.
1º Visitaremos el inmueble
Con la finalidad de conocer todos los detalles específicos del inmueble, tales como su estado, distribución, altura, orientación, luminosidad, anejos de la vivienda si los tuviera, posibilidades de reforma, zonas comunes y servicios de la propia finca, etc.
2º Realizaremos un informe de Valoración
Una vez conocido el inmueble y la zona donde se encuentra, realizaremos el informe de valoración, para lo cual, tomaremos del mercado inmuebles semejantes al tuyo (testigos válidos) que actualmente se encuentren «en venta» y los compararemos con los ya «vendidos», de este modo conoceremos el poder de negociación del comprador en tu zona. Contamos con las mejores herramientas de valoración y comprobamos los precios de operaciones ya cerradas con los precios de cierre de nuestra red y los del registro de la propiedad. Determinaré también los precios de alquiler en la zona para extraer la rentabilidad bruta media del inversor, que incorporaré al informe de valoración. Con todo esto, estableceré una ESTARTEGIA DE PRECIO a seguir, donde te señalaré los 3 precios que deberás conocer: «precio fuera de mercado», «precio de salida al mercado» y «precio estimado de cierre de venta». Cada paso estará estudiado y justificado, que como verás luego se acompañará de un plan de marketing completo y ajustado a tu inmueble.
3º Recabaremos toda la información documental y registral del inmueble
Controlaremos que la titularidad y sus cargas estén de acuerdo con el Registro de la Propiedad y que tenemos toda la documentación original del inmueble. Te pediré también toda la información relativa al IBI, Gastos de Comunidad y posibles derramas, verificaremos que tienes el Certificado Energético en vigor, la ITE del edificio pasada en caso de ser el caso, el saldo de deuda hipotecaria, recibos de últimos suministros, cédula de habitabilidad, entre otros.
4º Preparemos el inmueble para la Venta
Así como nos preparamos y arreglamos en nuestra vida diaria para ir a trabajar o salir con amigos, ahora vamos a preparar el inmueble para «salir al mercado». Gracias a técnicas y consejos de «Home Staging», despersonalizaremos el inmueble, para generar un ambiente que resulte fácil de adaptarse a la idea que traigan los compradores, después de todo, son ellos quienes deben verse a gusto dentro de su nuevo hogar. En resumen, ordenamos – despersonalizamos – sorprendemos – encantamos.
5º Aspecto audiovisual y el Anuncio en portales inmobiliarios
Ahora sí ya estamos en condiciones de realizar el reportaje fotográfico profesional, Video, Tour 360º y planos que acompañarán la información que volcaremos en los anuncios que publicaremos en los principales portales nacionales e internacionales, además de nuestra red de oficinas REMAX y red de oficinas del MLS.
6º Cualificación de clientes compradores
Verificamos la solvencia y posibilidades económicas de los interesados antes de visitar el inmueble. Documentaremos las visitas de los interesados a través de las «hojas de visita» que haremos firmar. También ofreceremos a través de RE/MAX FINANCE, las distintas propuestas de financiación con las entidades que tenemos acuerdos, con el propósito de mejorar las condiciones de compra y facilitar el cierre de la operación.
7º Comercialización, Negociación y Cierre de la venta
Gestionaremos personalmente todas las visitas al inmueble y una vez que tengamos un interesado en tu inmueble, nos encargaremos de la negociación con la finalidad de obtener una oferta de compra en firme del comprador. También la red nos ayudará a recibir más ofertas de compra derivadas de las visitas que también realicemos con ellos al inmueble.
8º Elaboración de "Oferta de Compra", "Contrato de Arras Penitenciales" y Notaría
Nos encargaremos de la gestión documental de la oferta de compra y tras tu aceptación, la confección del documento de arras penitenciales previo a llegar a Notaría.
9º Notaría
Estaremos juntos el día de Notaría y en los días previos me encargaré de dar seguimiento a toda la documentación que nos pedirá el oficial de notaría para elaborar la Escritura Pública. Lo celebraremos juntos!
10º Tu satisfacción es nuestra recompensa
Estaremos encantados de haberte ayudado en este viaje y agradecido por tus recomendaciones.
1º EN EL EXTERIOR A TU CASA ¿QUÉ VE EL COMPRADOR?
Jardín , piscina, patio, la puerta de entrada
Cuida lo primero que ve el comprador antes de entrar a tu casa. Si tienes jardín quita las malas hierbas y mantenlo recogido, si tienes piscina mantenla limpia ya que será muy llamativa, pero si está ‘verde’ generará repulsión. Mantén el timbre en perfecto funcionamiento, es la primera instalación que el comprador comprobará, incluso sin ser consciente de ello. La puerta de entrada debe de verse brillante y sin arañazos.
2º AL ENTRAR A LA CASA ¿QUÉ PERCIBE EL COMPRADOR?
Amplitud
Descarga el espacio de muebles innecesarios, despeja las zonas de paso para que el comprador pueda pisar el máximo de espacio. La casa ordenada y recogida evita que el comprador se agobie y no se sienta cómodo en lo que “va a ser su hogar”.
Luminosidad
De día abre las persianas para que entre el máximo de luz natural. A la caída del sol, enciende todas las luces. Pon bombillas de máxima potencia para que tu casa esté bien luminosa a cualquier hora.
Limpieza
Los cuartos de baño y la cocina son zonas a las que le debes prestar la máxima atención, para el comprador representan la higiene, la alimentación de su familia. Tenlas muy limpias, brillantes y recogidas para que el comprador vea que no es imprescindible hacer reformas para cambiarlas. Repasa las juntas de las baldosas. Limpia cristales y espejos; ah! y no te olvides de fregar los suelos.
Funcionamiento
Los interruptores y enchufes son lo más visible de la instalación eléctrica. Asegúrate que no estén rotos y que las bombillas se enciendan. Revisa cisternas y grifos para que no goteen. Con las bisagras de las puertas y ventanas bien lubricadas evitarás esos "chirridos" desagradables.
Sensación de Hogar
La mesa bien puesta hace más atractivo el comedor. Una temperatura agradable es muy acogedora. Guarda las fotos personales y los objetos más íntimos para que el comprador se pueda imaginar viviendo allí y no tenga la sensación de intruso, a esto le llamamos "despersonalizar" los espacios.
Olores
Lo primero que se percibe al entrar en una vivienda es su olor. Te recomiendo que la mantengas bien ventilada. Ten especial cuidado si tienes mascotas. Preparar café u hornear unas magdalenas desprende una suave fragancia muy hogareña.
Si no puedes limpiarlo, píntalo
Nada mejora más el aspecto de la casa que unas paredes impecables y recién pintadas. Si la pintura tiene más de unos pocos años, deberías pintarlas con un color neutro. Recuperarás esta inversión vendiendo en menos tiempo.
Evita las mascotas
Evita las mascotas que puedan distraer a los compradores. Además, debes saber que existen personas que puedan tener pánico a ciertos animales e incluso hasta ciertas alergias.
La conveniencia que tu agente presente la casa
Es conveniente que el Propietario no esté presente en la visita, puede resultar un momento delicado y de tensión, por lo que sus palabras y su mejor intención puede comprometer la futura negociación.
Tu agente negociará por tí para obtener el mayor precio posible del mercado.
¿Cómo tratar las Ofertas, negociar y llegar al mejor acuerdo para tí?
¡Enhorabuena! A un comprador le gusta tu casa lo suficientemente como para firmar una Oferta de Compra por el precio que pides. Ojalá fuera todo tan fácil. Lo más normal es que la Oferta de compra no sea tan alta como te gustaría y que además tenga condiciones y términos tan raros como el “derecho de revocación”. Esto es completamente normal y forma parte del proceso de negociación al que un agente de REMAX Capital está acostumbrado. Lo habitual será que haya ofertas y contraofertas, yendo y viniendo hasta que se llegue a un acuerdo sobre precio y condiciones.
Durante el proceso de venta despejaremos las dudas de los compradores:
1.- Inspección Documental
Los compradores querrán inspeccionar y comprobar que todo está en regla. Es decir, que tu vivienda está correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad, que la información catastral coincide con el registro y con la realidad física; que no existan cargas ni afecciones que les pueda perjudicar en el futuro, etc…
2.- Cédula de Habitabilidad
Todas las casas que se venden tienen que tener vigente la Cédula de Habitabilidad que emite su Comunidad Autónoma.
3.- Tasación
Si el comprador necesita financiar la compra, que es lo más frecuente, un tasador de la entidad que vaya a dar la hipoteca tendrá que visitar la vivienda y asegurarse de que el préstamo no supera el 80% del valor de mercado de la vivienda.
4.- Contrato de Arras Penitenciales
Este es el momento más importante del proceso de venta. Este contrato formaliza la compraventa en un ámbito privado (entre el comprador y tú) y constará todo lo acordado, así como las condiciones legales para la correcta transmisión al comprador de tu casa. Un contrato de arras bien redactado es garantía de venta.
5.- Cierre
La etapa final del proceso tiene lugar en la Notaría. Cuando firmes los documentos necesarios para transferir la propiedad al comprador ante Notario, estaremos allí contigo.
Tu agente elaborará un informe de valoración profesional, punto de partida para nuestra salida al mercado y la clave para el desarrollo de la estrategia de precio.
En RE/MAX Capital empleamos las últimas herramientas tecnológicas para realizar valoraciones de mercado ajustadas a cada situación. No obstante ello, cada inmueble es singular y existen aspectos que sólo un profesional puede ponderar a la hora de entregar una valoración acertada.
1º ¿Qué existe EN VENTA?
Comprobamos qué hay en venta en la zona y filtramos los inmuebles similares, no nos vale cualquiera, ponderamos distintos elementos (altura, orientación, interior/exterior, ascensor, calefacción central, conserje, zonas comunes, plaza de garaje, trastero, etc ...) de modo de obtener testigos semejantes con los que compararnos.
2º ¿Qué se ha VENDIDO?
Comprobamos qué se ha vendido en la zona, contamos con distintas herramientas: la información del Registro de la Propiedad sobre inmuebles vendidos, cierres de operaciones de nuestra red y agencias colaboradoras, contacto con los nuevos propietarios, etc. Esto nos permite conocer el margen de negociación que ha tenido el Comprador, respecto del precio inicial de publicación en los portales inmobiliarios. Recuerda que los precios publicados en los portales, son los precios de los inmuebles "no vendidos". Necesitamos saber en cada zona qué poder de negociación tiene el comprador, que vendrá dado también por la Oferta que encontremos, "a mayor oferta, mayor poder de negociación del comprador y, como consecuencia, un precio de cierre con mayor descuento".
¿Qué sucede si la valoración es inferior a las expectativas del propietario?
A menudo nos encontramos con expectativas elevadas por parte de los propietarios, pero nuestra misión es la informar fielmente la realidad del mercado en ese momento y estructurar un Plan de comercialización que siga una estrategia de precio que nos lleve a obtener los mejores resultados para nuestros clientes, después de todo, son los propietarios quienes depositan su confianza en nosotros.
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